Los principios en el mercado búlgaro fueron más especulativos que sometidos a la lógica del mercado. El creciente número de inversionistas pequeños, sobre todo británicos, que buscaban segunda residencia o casa en Bulgaria, disparó la demanda y los precios. Especuladores que habían adquirido parcelas y suelos de sus propietarios, varios años atrás a precio casi simbólico, hacían las operaciones de su vida, vendiendo a precios disparatados a fondos de inversiones, constructoras, promotoras o simplemente blanqueadores de capital.
La falta de previsión, infraestructura y planes de desarrollo urbanístico han contribuido al sobre-desarrollo, principalmente en la costa sur del Mar Negro, donde se construyeron cientos de miles de viviendas residenciales, complejos y hoteles. La mala calidad de construcción y los precios fuera de la lógica han alejado a los pequeños inversores de este tipo de inversión. La sobre construcción, la destrucción de las zonas verdes y playeras han convertido en muy poco atractiva la inversión en pisos vacacionales, que además ofrecen muy poca o ninguna rentabilidad. Según la última estadística en la costa sur están disponible más de 90.000 apartamentos. Dada la situación actual no es aconsejable este tipo de inversión, salvo que el edificio u hotel de apartamentos tenga garantizada su ocupación durante una buena temporada del año.
El mercado en las ciudades grandes y principales del país, va creciendo en los últimos años entre un 15 y 18 % de media. Aunque 2009 este año será muy importante para los constructores y promotores. Existen posibilidades reales de bancarrota de algunas empresas del sector y falta de financiación por parte de los bancos, por las estrictas medidas llevadas a cabo. Las ventas de propiedades bajaron considerablemente desde finales del 2008 y principios de 2009. Los clientes se centran ahora en pisos más pequeños y de segunda mano. Los compradores hasta ahora fueron ciudadanos extranjeros y búlgaros de la clase media alta pero la crisis reducirá el número de inversores pequeños hasta en un 20%. Los compradores nacionales por ahora no tienen suficiente capacidad económica para invertir en vivienda de nueva construcción.
También los bancos de Bulgaria verán reducido el número de créditos hipotecarios y anulados los créditos solicitados para propiedades de alto riesgo, como las situadas en la costa y la montaña. Los bancos búlgaros financian las inversiones hasta un máximo del 60% de la cantidad total. El resto corre a cargo del inversor.
La predicción para el mercado es de una bajada tajante de inversiones extranjeras, que en su mayoría están centradas en la construcción e inmobiliaria, con 15-20%. Hasta febrero de 2009, las ventas y operaciones cerradas registraron una bajada del 40 %, comparado con 2008.
Los precios en la capital –Sofía- acumulan ya un 20% de bajada de precios, desde 700 euros/m2, Varna-750 euros/m2, Burgas-550 euros/m2, Plovdiv-600 euros/m2. Los niveles de operaciones reales de compra-venta siempre se revisan a la baja. Los niveles estables de precio mantienen solo las propiedades de lujo o de mejor calidad en zonas muy céntricas de la capital. Si hablamos del mercado de oficinas de clase A, la bajada ronda el mismo porcentaje de 15-20%; oficinas nuevas que hace meses se alquilaban a 16 €/m2, ahora están disponibles a 13€/m2 y se prevé que bajaran más, debido a la oferta de nuevos edificios que han salido al mercado y la alta desocupación.
Aconsejamos que se olviden de las inversiones con rentabilidad garantizada muy alta a corto plazo, que también conllevan un elevado riesgo, mejor centrarse en estas a largo plazo, optar por las ciudades principales donde la demanda es todavía fluida para pisos de tamaño medio-pequeño. Evitar inversiones en zonas turísticas, si no tiene un contrato con un tour operador, que le asegurare la ocupación y rentabilidad de los pisos.
